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是誰造就領匯?

藍俊文   |   明光社項目主任 (社關行動)
20/11/2014

如果讀者是在港英殖民地時代出生,曾經跟隨父母到街市買餸的話,或許會對那些年充滿人情味的小店留下印象。可是千禧年後,這些小商戶已一間又一間地結束營業,換來的卻是如複製品般的連鎖商店,提供千篇一律的貨品和服務。這些商店及貨品,你可以在黃大仙中心找到,在樂富廣場找到,在元州商場也同樣能找到。

這是今日公屋居民的實況。而現時大多數公屋商場的擁有者,就是領匯……

 

領匯的誕生

要對領匯有較深入的了解,就要先認識何謂「私有化」。(Privatization) 簡單而言,政府將本身擁有的資產,透過轉移擁有權這方式,將其轉售給其他私人企業。轉售的程度可以是全部私有化,亦可以是局部私有化。雖然如此,但政府仍然擁有一定「話事權」,不過卻採用私人市場的營運方法,務求做到自負盈虧,甚至賺取可觀的利潤。而領匯正正就是在2005年,政府完全將其屬下的公屋商場、街市及停車場私有化的產物。

早在2004年,政府因八萬五房屋政策及停售居屋而使房委會陷入財赤,其後為了減輕政府負擔而決定將本來屬於政府房委會資產的商用物業及停車場證券化,成立領匯房地產投資信託基金,在港交所上市。

前公屋商場的商戶之所以能提供較廉價的商品,是因為政府收取的租金較私人市場低,因此當政府決定將商場私有化後,立即引來部份基層人士的反彈。有人擔心公屋商場私有化後,有關機構只會盲目追求盈利,而漠視基層市民的負擔能力;而且,亦有人擔心房委會失去商場和停車場的收入後,會調升公屋租金彌補損失;再加上當時的反對者認為這種私有化是「賤賣資產」。種種因素推使公屋居民盧少蘭向高院提出司法覆核。不過,案件上訴至終審法院,最終判決房委會勝訴。

當年市場預期這是穩賺不賠的一項投資,所以社會氣氛普遍支持領匯上市,就連今日不少大聲疾呼批評領匯的立法會議員都是當年的支持者之一,而出面支持法律行動的卻被指「阻人發達」。不過,假如時光能倒流,他們又會怎樣面對自己當年的決定呢?

 

領匯十年──瘋狂加租

領匯上市十年,當年所擔心的情況陸續浮現。不少政黨力數領匯十宗罪,甚至二十宗罪,其中最為人詬病的是瘋狂加租。就以深水埗富昌邨為例,在2010年,有商戶被大幅加租三成,高昂的租金令以往的小本經營者無法以低成本營運,最終只有選擇結業;而小商戶結業亦令當區居民少了選擇的機會。當時,富昌商場就有四分一是空舖,毗鄰的麗閣邨商場亦面對同一命運,街市十室九空,當區居民要多走十五至二十分鐘至保安道街市或是北河街市政大樓一帶買餸,十分不便。

 

領匯十年──不平等條約

領匯甚至使用「分成租金」的方式,「協助」小商戶營商。所謂的「分成租金」,是指商戶需要向領匯定期提交經核數師核實的營運報告,如每月營業額高於指定金額,商戶必須按比例繳交「分成」租金。當然,領匯可辯稱這是市場的慣常做法,然而找核數師的費用卻要由小商戶承擔,「分成租金」如同向商戶「抽佣」,當小商戶的營業額達不到利潤,卻未獲領匯減租。

而且,小商戶如要續租必須遵守領匯開出的條件,其中之一是裝修要符合規定,可是這筆裝修費卻要由小商戶一力承擔,這些「不平等條約」都是加在小商戶和公屋居民身上重重的擔子。

 

領匯十年──連鎖式經營

受著這些「不平等條約」的打擊,不少小商戶已無力再和領匯周旋,放棄在領匯商場營運;有些人甚至轉行,由老闆變成打工仔。小商戶的撤離,換來的是大型連鎖集團的進駐,強行改變社區原有的面貌,例如在樂富邨和橫頭磡邨的樂富廣場,就由一個普通的公屋商場,被打造成處處都是連鎖式店舖的「示範單位」。無錯,確實正如領匯管理層所說,這是一個成功吸引區外客源的商場,但新商戶的進駐又是否當區居民所願,又是否真正符合當區居民的需要?

 

只關領匯事?

不過,我們不應將所有的問題簡單地歸咎於領匯,例如租金上調。過往的公屋商場之所以能夠以較廉價的租金批出租約,是因為政府沒有收取商戶市值租金。現時的私人市場,舖租的租金其實一直上揚,領匯調升租金或多或少只是跟隨市場的步伐。再者,物價上升,租金只是其中一個因素,其他具影響力的因素都是需要估計的。即使房委會沒有將商場私有化,這是否就能保證今日的情況不會出現呢?

 

回購領匯?

隨著領匯的負面批評日增,有聲音表示希望政府能回購領匯,這需要政府和立法會議員以智慧解決。不過,不得不注意的是領匯的價值已隨著年月逐步提升,今日的領匯市值已近千億,即使今天以千億換回領匯,假如仍舊是以市場的方式營運,這和沒有回購又有何分別呢?(正如港鐵最大的股東是政府,不過近年差不多每年都加價) 此外,政府即將在各區增建公屋,這些新興建的公屋又能否擴大其商場範圍,使之有能力和鄰近的領匯商場競爭,從而降低租金呢?解鈴還須繫鈴人,政府在衣食住行等問題不體察民情,恐怕最後又會變成另一個施政上的計時炸彈。